요 즈음은 온통 국가 전체가 부동산으로 인해서 한 바탕 홍역을 치루고 난 기분이다. 일부지역이긴 하지만 하루 밤 자고 일어나면 아파트 가격이 몇 천 만원이 상승했다는 소리가 들려왔다. 그 뿐만 아니라 행정복합도시, 혁신도시, 기업도시건설 예정지 주변의 땅값이 개발계획 발표 전에 비해 몇 배로 뛰었다는 메스컴의 보도도 있었다. 이런 상황에서 정부는 투기와의 전쟁을 선포하고 본 업무가 마비될 정도로 엄청난 수의 경찰, 검찰, 세무공무원을 동원하여 범죄자라도 색출하려는 듯 곳곳의 중개소와 부동산 거래관련 현장을 샅샅이 뒤지고 있다. 다른 한 쪽에서는 이와는 별도로 지난 8월 말에 발표된 부동산 대책에 포함할 묘안을 찾느라 혈안이 되어 있었다. 8.31대책에는 개발이익환수, 중대형 평형 확대, 부동산 담보대출제한, 공영개발, 보유세중과, 실거래양도세부과, 보다 강력한 투기억제책 등이 포함되었다.
이 와 같이 현 정부가 모든 수단과 방법을 동원하여 투기자를 색출하기 위해 발 벗고 나섰을 뿐만 아니라 정치생명까지 걸고 있는 지난 8월말 대책의 규제강도가 지금까지의 어떠한 정책의 강도보다 높을 것이란 예상으로 인해 지난 8월 중순부터 강남을 비롯하여 그동안 하늘 높은 줄 모르고 상승했던 곳을 중심으로 하락세로 돌아서고 있다는 소식에 국민들은 안도의 한숨을 쉬면서도 이것 또한 일시적인 현상으로 끝나지 않을 까 하는 의구심을 떨칠 수가 없다. 현재 상황으로 판단할 때 급한 불은 껐다고 볼 수 있으나 아직도 해결해야 할 문제는 너무 많다. 왜냐하면 정부가 급한 나머지 지자체나 국회 등과의 법률적 합의 없이 무리하게 서둘러 정책을 수립하고 발표했기 때문이다. 그리고 이로 인하여 경기가 더욱 위축 된다면 더 큰 문제이기 때문이다. 아무튼 일부지역의 부동산문제를 확대 해석하여 모든 수단과 방법을 동원해 투기자를 색출한다는 명분을 가지고 선량한 부동산 중개업자까지 조사를 단행함으로써 생업에 피해를 주어야 하는지? 또한 시장의 원리원칙에 의한 구상이 아닌 편협된 시각에서 자본주의 국가를 의심할 정도로 국가가 모든 수단을 동원하고 모든 역량을 집중해 부동산 대책을 세워야 하는지? 의문이 가지 않을 수 없다.
먼저 정부는 부동산의 개념과 그 특성이 무엇인지, 부동산가격은 어떻게 형성되는지, 부동산가격폭등 원인이 어디에 있는지, 근본적인 것부터 알고 그것에 맞는 해법을 찾아야 할 것이다.
부동산이란 토지와 건물을 일컫는다. 이러한 부동산은 부동산만이 지니고 있는 위치의 고정성이나 단기공급의 한계성이란 특성 때문에 일반상품과 같이 똑 같은 방법으로 현재 직면해 있는 부동산문제를 해결할 수는 없다.
그 대표적인 것이 “강남에 집이 필요한 사람이 고양시나 여주시에 가서 집을 구하지 않는 다”는 것과 “아파트는 적어도 3년 이상이 되어야 입주할 수 있다”는 등의 부동산특성으로 인해 일반상품처럼 수요․공급의 법칙이 완전히 성립되지는 않는 것이다. 그렇다고 수요․공급의 법칙을 전적으로 무시해서도 안 되는 것이다.
부 동산 가격결정에 영향을 미치는 부동산활동 등을 에워싼 요인에는 법률, 경제, 경영, 사회, 문화, 관습, 심리, 행정, 토목, 건축, 자연, 지리, 기타 여러 분야의 것들이 있어 연관을 맺고 있으며 이들은 정도의 차이는 있지만 부동산가격결정에 직․간접적으로 영향을 미친다. 구체적으로 가격결정과정을 보자. 경제상황, 정부의 부동산정책, 부동산관련세금, 시중의 금리, 융자비율, 기업도시와 같은 개발계획, 산업의 급속한 발달로 인한 급속한 도시화, 사회관습 등과 여기에 심리적 요인까지 가세하여 가격이 결정된다. 그런데 부동산 가격폭등 현상은 상기와 같은 여러 가지 요인에 의하여 수요는 많으나 부동산특성으로 인해 단기적으로 공급을 조절할 수 없기 때문에 일어나는 것이지 전적으로 투기자, 개발업자, 중개업자와 같은 한 두 분야의 종사자에 의해서만 일어나는 것이 아니다.
이 와 같이 부동산가격결정은 부동산관련 모든 분야와 연관되어 있을 뿐만 아니라 우리의 의식구조와 사회풍토, 그리고 심리적 요인까지도 부동산가격과 관련이 있기 때문에 부동산시장은 어느 한 분야에 의해 움직이는 것이 아니라 여러 가지 복합적인 메카니즘에 의해서 움직인다는 사실을 명심해야 한다.
또 하나 정부가 인식해야 할 것은 국토의 균형발전이라는 논리로 행정도시, 기업도시, 혁신도시건설 등의 개발계획을 한꺼번에 발표하여 토지가격을 폭등시켰다는 것이다.
1972 년 전 다나까 수상의 “일본열도개조론”은 현 정부의 국가의 균형발전의 논리와 비슷한 것인데 이로 인해 일본은 전국의 부동산투기열풍으로 20년간 경제적으로 엄청난 타격을 받아온 것이 사실이다. 행정복합도시, 혁신도시, 기업도시건설 등을 한 번의 검정도 없이 한꺼번에 발표하고 추진함으로 인해 그 예정주변의 토지가격을 폭등하게 한 사실이 ‘일본열도개조론’을 연상케 하여 걱정이 앞선다.
부동산역할의 중요성과 왜곡된 시각
토지나 주택과 같은 부동산은 단순한 재화 이상의 의미를 갖고 있다.
인간 생존에서 필요한 거의 모든 것은 토지에서 생산되고 있으며 주택은 인간이 인간다운 생활을 영위하기 위해서 없어서는 안 될 필수불가결한 요소이다.
그 러므로 부동산은 삶의 근원인 동시에 우리가 그 속에서 생활해야 하는 삶의 터전이라는 것을 인식해야 한다. 그런데 현재 지나치게 높은 지가, 부족한 산업용지, 심각한 주택문제 등 부동산문제에 직면해 있다. 이와 같은 중요한 부동산문제에 대해 보다 진지하게 국민들에게 인지시키고 교육시킬 필요성이 있는 것이다.
또한 국가경제에 있어서 부동산의 중요성도 마찬가지다.
첫 째, 부동산은 국가재산의 60%이상을 차지하고 있으며 둘째, 많은 사람들이 부동산과 관련부분에 고용되어 생활하고 있다. 셋째, 매년 국가가 전체 총 투자액 중에서 부동산 부분이 차지하는 비중은 매우 높다. 넷째, 부동산은 생산재인 동시에 소비재이므로 주택과 사무실은 가계와 기업이 사용하는 중요한 소비재인 것이다.
이 처럼 부동산의 역할이 매우 중요한 것인데도 불구하고 여기에 대한 연구가 소홀해 왔을 뿐만 아니라 부동산에 대한 시각도 왜곡되어 있다. 이렇다 보니 국가의 부동산정책도 부동산에 대한 기본적인 틀을 이해하지 못하고 왜곡되고 편협된 견해에서부터 출발하게 되는 것이다. 이런 연유로 근본적인 대책이 아닌 땜질식의 대책이 오늘날의 화를 자초했다고 볼 수 있다.
정부의 8.31 대책도 마찬가지란 생각이 든다. 지금이라도 정부는 부동산에 대한 잘못된 편견을 버리고 장기적인 안목에서 해결책을 찾아야 할 것이다.
결 국 부동산에 대한 올바른 시각과 정치적인 목적이 아닌 국민을 위한 투명한 정책을 수립하고 이것들을 국민들에게 홍보하고 설득하여 국민들이 부동산정책에 대한 불신풍조를 해소하고 부동산시장이 안정될 것이란 확신을 갖게 해야 하는 것이다.
과연 부동산 투기에 대한 근본적인 해결책은 없는 것일까?
세 상은 온통 물질 만능주의로 사로 잡혀 있다. 돈이면 무엇이든지 할 수 있다는 풍토가 만연해 있다. 돈이란 우리 생활의 수단이지 목적은 아닐 것인데 이것이 마냥 목적인양 살아가는 사람들이 너무 많다. 이런 사고와 풍토가 사라지지 않는 한 부동산의 투기현상은 막을 수 없을 것이다.
우리가 앞에서 본 바와 같이 부동산은 우리들의 삶의 터전이자 살아가는 원동력을 제공해 주는 중요한 자원인 것이다. 이런 중요한 자원을 잘 활용할 때만이 우리가 목표하는 바를 달성할 수 있을 것이다.
국 가, 기업, 가계의 모든 경제주체가 가격폭등문제를 남의 탓만으로 돌리며 부동산에 대한 편협된 사고를 갖고 있는 한 근본적인 해결책은 요원할 것이다. 각자가 남의 탓이 아닌 자기의 탓으로 돌릴 때 근본적인 해결책도 찾을 수 있을 것이다.
국 가는 국가대로 원리원칙 아래 옛날부터 지금까지 내려온 국가정책의 실패를 교훈삼아 장기적인 안목으로 정책을 수립해야 한다. 예를 들면 헌법을 고치지 않고는 부동산정책을 고칠 수 없게 만든다는 감정적인 사고를 지양하고 4-5년 후 즉 2010년 이후 인구가 감소하고 서울의 주택보급률이 100%를 초과하여 부동산경기가 침체될 수 있는 경우도 대비해야 한다.
국 가는 그 동안 정부정책의 잘못으로 이런 투기현상이 재발하고 있다는 것을 자각하고 가능하면 시장자율에 맡긴다는 원칙과 최소한의 시장개입이라는 경제원리에 입각한 건전한 투자가 정착될 수 있도록 제도적 장치를 마련해야 할 뿐만 아니라 편협된 시각이 아닌 복합적인 시각에서 근본적인 해결책을 찾아야 할 것이다. 기업측면에서 보자. 부동산으로 부를 축척한 기업들도 부동산을 단지 부를 축적하는 목적으로만 보지 말고 효율적인 활용만이 장기적인 측면에서 볼 때 국가경제가 안정됨으로 인해 결국 기업도 계속적인 이익을 추구할 수 있다는 것을 인식하고 그 기업에 불필요한 부동산을 국가에 기부하여 국민을 위해 효율적으로 사용할 수 있도록 소득재분배 원칙을 실천해야 할 것이다. 뿐만 아니라 이 사회도 그들을 투기꾼으로 몰지 말고 그들이 열심히 노력하여 거둔 재산이라는 것을 인정해 주고 그 기업이 벌어들인 이익의 일부를 사회에 환원할 수 있는 풍토를 조성해야 할 것이다.
한 편, 가계는 가계대로 국가나 기업의 탓만 돌리지 말고 먼저, 자신의 삶의 가치를 조명해 보고 “인생이 빈손으로 왔다가 빈손으로 간다.”는 평범한 진리를 마음에 새기고 자기에게 필요한 양만큼의 부동산만을 이용 한다면 보다 살기 좋은 미래가 올 것으로 확신한다. 이와 같이 각 경제주체들이 우리가 직면하고 있는 부동산문제가 바로 남의 탓이 아닌 자기 탓으로 돌리고 가장 기본적인 원칙에 입각하여 해결책을 찾을 때 부동산투기는 사라질 것이다.
세계에서 가장 큰 부귀 ․ 영화를 누린 솔로몬이지만 세상을 떠날 때 마지막으로 남긴 “헛되고 헛되다”는 말을 다시 한번 음미하면서 인생의 가치를 재조명 해보기 바란다.
